人民币贬值、买房风险、明年走势…近期6大迷思
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摘要:1 为何新政后土拍热度依旧不减? 近日广州某些土拍现场的战况激烈程度出乎市场预料,深圳土地市场也将在12月迎来爆发期。同时,北京、深圳等地也对某些出让土地制定了最高限价

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为何新政后土拍热度依旧不减?

 

近日广州某些土拍现场的战况激烈程度出乎市场预料,深圳土地市场也将在12月迎来爆发期。同时,北京、深圳等地也对某些出让土地制定了最高限价等一系列限制条款。

 

张平认为,土地市场依旧火热有两个原因:一是,房地产企业还是有序经营,因此现在也都比较看好。起码还有十年的光景要进行一、二线集中,这使得作为有序经营的企业进行一些购买、储备土地成为必须的要求,尽管价格高也是不惜代价,否则这种机会会小。

 

二是,新的融资工具、银行的宽松贷款也是一个很重要的因素。货币可得性非常好,而且尽管政策现在卡,但是多年证明,卡卡就要放缓。预期在那里,因此,政策只是一个扰动性因素,没有认为是一个决定性因素。所以大家对政策越来越抱有扰动性因素考虑。

 

当然,还有一类问题也是比较严重的。现在很多国企拍地拍得非常强劲,也是跟现在国资改革的方向有关。因为中航地产直接划拨给保利,所以很多国企都知道不做大、做强岂不是要被划拨了?这件事不是什么伟大的事。“因此,很多国企现在拿地拿得非常凶猛,其实跟它愿与不愿,跟它被剥夺有很大关系。”

 

克而瑞研究中心近日的研究报告也指出,近年来,随着地产“黄金十年”的过去以及土地成本的不断抬高,房企的收并购风气也变得逐步盛行,成为了许多房企主要的拿地和扩张手段。在传统地产领域,目前最主要的收购可以分为两类,第一类主要目的是收购土地或者项目,以增加可售资源或进入新的城市、区域,从而进一步实现规模扩张;另一类则是收购上市平台,即“壳公司”,进而达到上市或者回归A股的目的,拓宽企业融资渠道、提升企业品牌影响力。

 

随着近年来招拍挂土地成本的节节攀升,房企们纷纷采用收购的方式作为自身发展的重要手段。对于传统房企而言,收购土地或项目,无疑是加速企业规模扩张,增加可售资源最直接、最有效的方式之一。一方面,收购方式获取项目一般而言拿地成本相对较低,可以使企业避开激烈的市场竞争;另一方面,部分收购获取的项目,可以快速推出市场,加速企业资金回流。

 

 

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土地远比限购对房地产影响大

 

2017年健康与风险并存

 

对中国房地产市场来说,是政策式主导还是货币式主导?张平表示两者都不是,中国整个房地产刚走了18年,所以它是中国高速发展,人民需要城市化过程的产物,是与城市化非常相关。

 

“我刚才说了,政策主要是一个叫作扰动性因素,并不是决定性因素,但是土地是有动机的一个重要供给因素,影响比一般的限购要严重。”张平说。

 

在总体趋势上,张平认为,现在对房价波动最重要的因素,中国历年波动的因素是政策的因素,主要还是GDP增长、城市化率和比较宽松的货币,未来的影响的风险挑战主要是刚才讲的,是我们说的汇率和GDP或者人均收入的下降,那么再长期以后才是房地产税,稍微更远一点了。

 

当然,还有一个更重要的东西,就是政府政策的供给性。整个地产尽管有很多宏观的因素,但希望大家理解这些宏观因素,总的预测。因为中国现在达到55%,那么还有65%的城市化率,还有一整套一、二线城市发展的模式在里头。而且基本上如果跟GDP比较同步的话,那么中国整个地产业还是非常健康的。但是到2017年也要慢慢的注意,要非常注意潜在的风险窗口打开,就是外部的冲击和居民负债率的提高。所以从总体来讲中国地产依然健康,特别是宏观政策调控以后,能让它继续向良性发展,但是也要谨防风险,因为风险也是逐步增多。

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作者:admin 来源:未知 发布于2016-11-29 14:22
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